Как купить квартиру на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке – один из вариантов приобретения жилья в Минске. В то время, когда большая часть покупателей предпочитает исключительно новостройки, некоторые клиенты больше заинтересованы в квартирах на вторичном рынке. Часто это более обжитые микрорайоны, с уже налаженной инфраструктурой. Выбирая квартиру на вторичном рынке, можно рассматривать жильё нескольких вариантов.

Краткое содержание статьи

Какое жилье предлагается на вторичном рынке?

Сталинки - немногочисленные дома, построенные в начале 50-ых годов прошлого века. Это условно «массовое» жилье, которое строилось в Минске – традиционно в центре города, вдоль главных магистралей.  Условно – потому что квартиры такие строились для чиновников, военной и творческой элиты.  Стены в сталинках толстые, хорошо держат тепло и обладают отличными звукоизоляционными свойствами. Еще одна отличительная характеристика сталинок – высокие 3-метровые потолки, красивые большие окна и много света в квартире. Входные группы в домах часто характеризуются статностью и масштабностью: холлы просторные, подъезды с аутентичной отделкой (отреставрированной или нет).

СталинкаХрущевки – квартиры в домах первого поколения массовой типовой застройки, 1958-1969 г. п. Благодаря им у миллионов советских граждан появилось частное пространство. Для квартир этого периода характерны небольшие кухни и коридоры, проходные общие комнаты и совмещенные санузлы.

ХрущевкаБрежневки – квартиры в домах 1963-1975 годах строительства. По сравнению с квартирами предыдущего периода – они более привлекательны для покупателей. В этих квартирах уже есть раздельный санузел, подсобные помещения по площадям больше, а все комнаты – изолированы друг от друга.

В 1967-1999 г.г. массовая застройка пошла ввысь: теперь городское строительство не ограничивалась 5-ю этажами. Преимущественно 9-этажные панельные или кирпичные дома имели свободные коридоры, в стандартных квартирах теперь появилась возможность расположить встроенную мебель. Площадь кухонь увеличилась и стала не менее 7 кв. м.

СтандартныеКвартиры улучшенных планировок 1976-2005 г. п. имеют просторные подсобные помещения с вместительными встроенными шкафами и антресолями. Площадь кухонь составляет не менее 8 кв. м. Некоторые дома имеют потолки до 2,7 м, которые сейчас часто встречаются в каркасно-блочных новостройках.УлучшеннаяСовременные квартиры (2000-2005 г.п.) и новостройки (2005 г.п. – наши дни) уже имеют более индивидуальный характер. Квартиры с эркерными окнами, большими подсобными помещениями; оригинальная окраска фасадов зданий, улучшенная отделка мест общего пользования, панорамное остекление лоджий, французские окна – всё это создает сегодня облик города. Планировки в таких домах удобные, кухни просторные (от 9,5 до 13,5 кв. м.), в квартирах предусмотрены зоны для встроенной мебели и для хранения вещей.

Современные новостройкиЧасто общая стоимость квартиры с хорошим ремонтом, частично или полностью меблированной на вторичном рынке в обжитом микрорайоне меньше, чем квартиры в новостройке. Это связано прежде всего с тем, что площадь квартир на вторичном рынке в относительно старом фонде существенно меньше площади квартир в новостройках. Например, площадь двухкомнатной квартиры стандартных потребительских качеств в панельном доме 80-го года постройки – 48 кв. м., а площадь однокомнатной квартиры в современном жилье часто бывает 50 кв. м.  На вторичном рынке можно купить квартиру в хорошем жилом состоянии и это избавит вас от необходимости ремонта.  Важно определиться с предпочтениями: по состоянию квартиры, по району и, конечно, по стоимости.

Способы расчета

Традиционно наиболее распространённый способ расчета за квартиру на вторичном рынке – это 100% оплата. Часто продавцы квартир являются одновременно и покупателями (жилья на вторичном рынке или в новостройке), и нуждаются в единовременном финансировании. Такие расчеты проще контролировать и продавцу, и покупателю. Расчеты за квартиру могут производиться в наличном и безналичном порядке, с использованием банковских счетов.

Мы все чаще сталкиваемся с вопросом: можно ли купить квартиру на вторичном рынке в рассрочку? Да, такая возможность есть. Продавцы иногда соглашаются на рассрочку до 6 месяцев, максимум – до года.  Порядок расчетов является существенным условием договора купли-продажи и условия рассрочки должны быть тщательно прописаны, во избежание неприятных сюрпризов.   В условиях, когда собственных средств на покупку квартиры может не хватать, небольшая рассрочка для покупателя может стать спасительной. При оформлении квартиры в рассрочку мы рекомендуем указывать стоимость квартиры в договоре купли-продажи квартиры в валюте, а курс, по которому за квартиру будет рассчитываться покупатель, привязывать к курсу Нацбанка Республики Беларусь или другому, согласованному между сторонами на день проведения платежа. Такой подход позволяет гарантировать продавцу, что следуемую сумму денег за квартиру он получит в любом случае.

Длительные рассрочки, на несколько лет, как правило предлагают сегодня застройщики, на вторичном рынке такие рассрочки встречаются редко.

Еще один способ расчета за квартиру на вторичном рынке – это расчет с использованием кредитных средств.  С начала 2017 года мы наблюдаем постепенное снижение банковской ставки рефинансирования, что существенно отражается на привлекательности банковских кредитов, в частности кредитов на строительство или приобретение недвижимости. Они становятся все доступнее. Ведущие белорусские банки предлагают своим клиентам продукты, позволяющие ускорить решение жилищного вопроса наиболее благоприятным образом. Рекомендуем предварительно, еще до момента окончательного выбора той или иной квартиры на вторичном рынке, обратиться в банк за консультацией по кредитным продуктам.

Кстати, у ипотечного консультанта компании «СмартРиэлт» вы получите подробную консультацию по требованиям к кредитополучателю, вам обозначат срок и максимальную сумму кредита, которую вы можете получить исходя из вашего дохода. Вам расскажут, какие документы будут необходимы для получения и оформления кредита, в какой срок вы сможете получить кредитные средства. Мы работаем с лучшими кредитными продуктами надежных белорусских банков – согласование кредита пройдет максимально комфортно.

Еще один способ профинансировать вашу покупку – воспользоваться лизингом. Но это уже совсем другая история.

Самостоятельно или с агентством?

Выбрав квартиру на вторичном рынке, покупатель сталкивается с вопросом: заниматься оформлением самостоятельно или сотрудничать с агентством? Часто во главе угла стоит экономия, иногда мнимая. Но если вы решили все сделать самостоятельно, для вас у нас есть инструкция. Если же вы заинтересованы в грамотной профессиональной юридической помощи и сопровождении сделки и готовы платить за оказанные услуги, то работа с лицензированной риэлтерской компанией – здравое решение.

На что смотреть при осмотре квартиры?

Перед тем, как правильно купить квартиру на вторичном рынке, стоит внимательно её рассмотреть. При покупке квартиры с ремонтом стоить уделить внимание фактическому состоянию квартиры и особенностям её комплектации.

1. Состояние пола. Скрипят ли половицы или ламинат, ровные ли стыки. Если на полу лежит плитка, посмотрите, нет ли сколов и трещин.Пол2. Стены должны быть ровными, без существенных углублений или бугров. Переклейка обоев не займет значительной части бюджета на ремонт, а вот исправление неровностей стен – вполне может.Стены3. Потолок также должен быть ровным, без трещин, он не должен сыпаться. Натяжной потолок должен быть равномерно натянут и не иметь разрывов.

4. В санузле обратите внимание на состояние плитки, сантехнической посуды и смесителей. Как минимум краны и раковина не должны течь. Не забудьте проверить напор воды. Ремонт в ванной комнате и туалете - это существенная статья расходов, будьте внимательны.Санузел5. Какие входные двери стоят у ваших соседей – металлические или старые деревянные? Если всё сложится, вам предстоит делить с этими людьми общий тамбур (и несколько стен), так что вопрос звукоизоляции, на наш взгляд, стоит вашего внимания.

6. Состояние подъезда также должно повлиять на выбор той или иной квартиры. Убрано ли на лестничных клетках, есть ли посторонний неприятный запах, заботятся ли жильцы дома о местах общего пользования?Подъезд

Проверка квартиры на юридическую чистоту

Чтобы после покупки квартиры не возникло никаких вопросов, касающихся прав на квартиру, стоит заняться проверкой юридической частоты. На вторичном рынке проверка квартиры является особенно важной и актуальной, т.к. прослеживается история, часто длиной в несколько десятков лет. У квартир на вторичном рынке собственники могли меняться не один и не два раза.  Если вы – покупатель квартиры и обращаетесь в риэлтерскую компанию, заключаете с ней договор на оказание риэлтерской услуги, то услуга проверки квартиры – одна из услуг, которая будет оказана вам в рамках договора. Юристы и риэлтеры проверят квартиру, которая вам понравилась, предоставят вам необходимые документы и заключение о возможности совершении сделки.

Если вы приняли решение заниматься самостоятельным оформлением сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке, то без помощи продавца вам не обойтись. Для понимания того, какие именно документы будут нужны для оформления сделки и регистрации перехода права собственности, вам можно обратиться в Минское городское или Минское областное агентство по регистрации и земельному кадастру или к нотариусу у которого вы планируете удостоверять сделку купли-продажи. Учтите, что государственный регистратор или нотариус будет требовать только документы, необходимые для удостоверения договора купли-продажи текущей сделки. Регистратор, равно как и нотариус, не будет проверять сделки, предшествующие вашей купли-продажи.

Торгуемся как цивилизованные люди

Почему мы сталкиваемся с таким понятием как «торг»? Это происходит из-за разрыва между той ценой, которую продавец хочет получить за квартиру, и той, которую готов предложить покупатель. Иногда эта разница разительна и поражает воображение. Но если стоимость квартиры при продаже определена верно, о значительном торге речь обычно не идет. В связи с этим, в вопросе торга есть две стороны: действительно справедливая цена за квартиру и то, как именно мы торгуемся.

ТоргЧасто желание покупателя купить квартиру разбивается вдребезги о нежелание продавца торговаться и двигаться по цене. Неоправданно завышенные ожидания продавцов приводят к тому, что квартиры могут не продаваться месяцами, иногда годами. В результате чего ни продавец, ни покупатель не могут вовремя решить свои жилищные или финансовые вопросы.

Большая часть продавцов квартир отрицательно реагирует на категоричность со стороны покупателя, на давление с его стороны, на агрессию и излишнюю настойчивость. Правильным вариантом торгов нам кажется не устное «забираю за 45 и ни копейкой больше», а написание оферты с указанием стоимости и сроков, в течение которых вы как покупатель готовы будете рассчитаться. Ваше ценовое предложение должно быть справедливым и аргументированным. Только так вы сможете успешно торговаться с продавцом и не упустить подходящий вам вариант.

Что делает агентство для гарантии безопасности сделки

Итак, если ваш выбор — это работа с профессиональным посредником, учтите, что только заключение договора на оказание риэлтерской услуги гарантирует максимальную защиту ваших интересов. Договор на оказание риэлтерской услуги дает вам и возможность при необходимости воспользоваться страховым полисом «Белгосстраха», который должен быть у каждого агентства недвижимости.

Клиенту, заинтересованному в покупке конкретной квартиры, мы предлагаем к заключению договор на оказание следующих видов услуг:

  • Услуги по оказанию помощи в подготовке (оформлении) документов, связанных с регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним – отчуждение и (или) приобретение квартиры (комнаты, доли);
  • Услуги по оказанию помощи в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости – отчуждение и (или) приобретение квартиры (комнаты, доли);
  • Организация и проведение согласования условий предстоящей сделки – объекты жилищного фонда;
  • Услуги по осмотру объекта недвижимости с письменным оформлением акта осмотра объекта недвижимости.

Стоимость этих и других услуг для покупателя недвижимости определяется согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь № 386 от 14 марта 2008 года и составляет 60 базовых величин или 1380 рублей.

Учтите, что договорные отношения с риэлтерской компанией являются сугубо добровольными, клиент в праве отказаться от оказания ему той или иной услуги, либо вообще не заключать договор.

Если человек решает заниматься проверкой самостоятельно, то чтобы предотвратить наиболее часто встречающиеся проблемы, рекомендуем:

1. Проследить, чтобы все лица, зарегистрированные в квартире на момент заключения сделки купли-продажи квартиры, дали своё согласие на продажу этой квартиры.

2. Если вам известно, что в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, то стоит позаботиться о получении письма из администрации района о том, что дети не находятся в социально-опасном положении. Рекомендуем получить такой документ и в случае, если несовершеннолетних выписывают до сделки.

3. Уточните, не приобреталась ли квартира с привлечением кредита. В случае, если кредит собственник не выплатил, и квартира находится под залогом у банка, нужно будет обращаться в банк. Проследите, чтобы собственник предоставил банку иное обеспечение или погасил задолженность до сделки. После того, как ипотека будет прекращена, можно будет осуществить сделку. Если для строительства приобретаемой квартиры использовался льготный кредит, последовательность действий будет другая.

Если кредит был погашен, то еще в течение 5 лет право преимущественной покупки будет у администрации города. Существует перечень случаев, при которых квартиру можно продать третьим лицам до истечения этих 5 лет. Например, когда люди разводятся или покупают что-то большее по площади, т.е. улучшают свои жилищные условия. Но в этом случае придется получить решение администрации района, в котором находится квартира.

Если кредит еще не выплачен, то его нужно погасить и уже потом идти в администрацию города, получать разрешение на отчуждение квартиры иным лицам.

В каждом случае перечень документов индивидуальный.

Несколько полезных советов

1. Перед сделкой удостоверьтесь в том, что ваши продавцы осознают, что делают. Риэлтер должен предоставить вам справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что продавцы квартиры не состоят в этих учреждениях на учёте.

2. При осмотре квартиры обратите внимание на показания счетчиков. Попросите у вашего агента или собственника информацию о последних совершенных платежах за электроэнергию, газоснабжение и водоснабжение. Небольшие расхождения между оплаченными и фактическими показаниями допустимы. Но десятки кубометров и сотни киловатт должны вас насторожить.Счетчики3. Чтобы избежать изменения фактического состояния квартиры, а также порчи мебели, техники и прочего имущества, которое договорено было оставить в квартире после продажи, рекомендуем перед регистрацией договора купли-продажи вместе с вашим агентом и продавцом квартиры посмотреть квартиру еще раз. Состояние квартиры должно соответствовать заявленному в предварительном договоре (соглашении о намерении совершить сделку).

Удачной вам покупки! И следите за нашими советами.


Фото: Неврев Николай Васильевич — «Торг. Сцена из крепостного быта. Из недавнего прошлого», google.com

 

FacebookTwitterVK

Добавить комментарий

*
*
*

Plain text

  • HTML-теги не обрабатываются и показываются как обычный текст
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
* Комментарий публикуется после модерации